La fiscalité de la sci

La société civile immobilière se révèle très avantageuse pour acheter un bien tout en réalisant une optimisation fiscale sur son investissement immobilier. De nombreux particuliers utilisent cette forme sociale pour bénéficier d’avantages fiscaux, en passant par une sci familiale, une sci de location ou de gestion, ou encore une sci de construction-vente.

La SCI simplifie la gestion de votre patrimoine

La fiscalité de la sci
La fiscalité de la sci

Cette forme de société civile est constituée entre plusieurs personnes qui souhaitent organiser au mieux un patrimoine immobilier commun. En utilisant son statut juridique particulier, les associés d’une Sci peuvent réaliser l’amortissement d’un immeuble (maison ou appartement) et prévoir une transmission de patrimoine en conservant les avantages prévus dans la loi de finance.

Soumise aux règles du Code civil, la société civile immobilière est infiniment plus sécurisante pour les associés qu’une situation d’indivision portant sur un immeuble. Créer une société s’avère indispensable, au-delà même d’une quelconque réduction d impôt.

L’imposition de la société civile immobilière

Lorsqu’elle réalise des bénéfices, la societe civile immobiliere est assujettie aux règles du Droit fiscal. En la matière, deux choix sont laissés aux associés lors de la création d’une sci : l’imposition sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).

L’impôt sur le revenu dans le cadre d’une SCI

Si les associés créateurs choisissent de soumettre leur sci à l’impôt sur le revenu, cette dernière sera fiscalement transparente. Ainsi, selon les termes du Code général des impôts (Cgi), les associés devront effectuer une déclaration de revenu proportionnellement à leur participation dans le capital social.
Le calcul d impôt est donc très simple mais présente des avantages et inconvénients. Selon l’objet social de la sci, par exemple dans le cadre d’une sci familiale réalisant peu de bénéfices, le régime fiscal de l’IR sera plus intéressant pour faciliter la gestion de patrimoine.

SCI et impôt sur les sociétés

A l’inverse, les associés peuvent indiquer aux services fiscaux leur volonté de soumettre la sci à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, tous les bénéfices réalisés par la Sci devront faire l’objet de déclarations fiscales propres à la personne morale. Le Centre des impôts calculera ainsi la cotisation qu’il convient de réclamer à la SCI, généralement à hauteur de 15% du chiffre d’affaire réalisé.

Il faut noter qu’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu peut toujours modifier son statut auprès du service des impôts et passer sous le régime de l’IS. L’inverse est cependant impossible en toutes circonstances.

Bien réfléchir au choix de l’imposition de sa sci

Avant de créer une sci pour investir dans l immobilier, il est nécessaire de bien prévoir les différentes sommes qui pourront être exigées par l’administration fiscale au fil des années. Si la SCI sera redevable, dans tous les cas, de la taxe foncière applicable et des frais de notaire, notamment en cas de cession de parts ou de droits de succession, le taux d’impôt applicable peut convaincre les associés.

Un avocat fiscaliste pourra vous renseigner sur chaque avantage fiscal présent dans le choix de l’IR ou de l’IS.

La sci pour protéger les membres d’une même famille

Lors de l’achat d un bien immobilier, il est commun de créer une société de personnes au sein d’une même famille pour protéger le conjoint survivant ou, en cas de concubinage, permettre au survivant de bénéficier de l’usage de l’immeuble.

La SCI permet de bénéficier d’une fiscalité immobilière intéressante même en matière de donation ou succession. Un démembrement de propriété est tout à fait envisageable et peut être prévu dans les statuts pour assurer la jouissance de l’immeuble à une personne particulière en cas de décès.

Le prix de revient d’un immeuble est le même que lors d’un achat par une personne physique. En effet, la SCI dispose de son propre patrimoine et de son propre compte courant, mais les frais de notaire, les droits de mutation, les droits de donation et le prix de rédaction d’un acte authentique sont fixes.

Monter une sci pour privilégier la location d’un immeuble

La société civile immobilière s’avère être un excellent moyen de réaliser des placements financiers en réalisant un investissement locatif. La possibilité de défiscalisation, sous certaines conditions, d’un crédit immobilier permet à la société d’augmenter ses bénéfices et de réaliser l’acquisition d’un véritable lot d’immeubles, construits ou à construire.

La location des différents biens immobiliers est facilitée par la présence d’une société civile dont la gestion rigoureuse impose le respect par les locataires des différentes clauses et délais. La SCI est donc le moyen idéal de constituer rapidement un patrimoine immobilier rentable et d’en protéger la fiscalité.

Les porteurs de parts sociales peuvent se voir reverser les bénéfices réalisés par la société sous forme de dividendes. En cas de décès de l’un d’entre eux, le bien acquis entre plusieurs personnes reste la propriété de la Sci, seules les parts sociales du défunt étant transmises à ses héritiers, qui deviennent par là même associés de la société.