Créer une SCI familiale: quelle procédure

Parmi les formes sociales les plus populaires en France, la SCI (société civile immobilière) figure en très bonne place. En effet, fortement utilisée en tant qu’outil de gestion et de transmission du patrimoine, notamment en SCI familiale, elle suscite un engoument grandissant. La très grande majorité des SCI immatriculées n’ont d’ailleurs aucune autre vocation que la gestion d’un patrimoine familial. En effet, la SCI  simplifie grandement la gestion d’un bien immobilier appartenant à plusieurs membres de la famille, puisqu’elle permet de bénéficier des avantages de la pierre-papier, d’avantages fiscaux, de démembrement de propriété sur des parts sociales, et de donations simplifiées par exemple. Société civile par nature et par opposition des sociétés commerciales, elle ne vise donc aucunement la recherche du profit mais bien plus la protection des intérêts patrimoniaux de ses associés. A ce titre, une SCI familiale est constituée d’associés issus de la même famille par lien de parenté ou d’alliance. Nous vous présentons à travers cet article la procédure de constitution de votre SCI familiale, afin de vous apporter toutes les informations utiles avant de vous lancer.

Préparer le capital de la SCI

Les associés peuvent apporter du capital sous forme numéraire (en argent sonnant et trébuchant), ou encore en nature à travers l’apport d’un ou plusieurs biens immobiliers par exemple. Il est indispensable avant tout dans cette phase préparatoire de réfléchir au capital de la société et sa répartition entre les associés. Attention, l’apport d’un bien immobilier nécessite l’intervention d’un expert destiné à évaluer la valeur du bien immobilier apporté. De même qu’un tel apport exige l’intervention d’un notaire, et des frais à ce titre non négligeables.

Rédaction des statuts, une étape clé

Première formalité essentielle et cruciale pour la réussite du projet de SCI dans la durée, la rédaction des statuts vise à permettre à la société de bénéficier de conditions idéales pour accomplir son objet social, c’est-à-dire ce pour quoi elle est constituée. La rédaction des statuts ne doit pas être laissée au hasard en raison des conséquences potentiellement désastreuses de statuts mal rédigés, surtout qu’elle peut éviter de nombreux conflits au sein de la famille en cas de désaccord mal géré au sein de la société et de son administration. C’est pourquoi il est d’ailleurs conseillé de ne pas hésiter à faire appel à un professionnel pour accompagner, conseiller ou réaliser intégralement la rédaction des statuts et permettre une société taillée à votre image selon vos souhaits d’organisation et d’administration.

Les statuts doivent comporter un certain nombre de mentions obligatoires, comme notamment la dénomination sociale, l’identité des associés, l’objet social civil (et non commercial), la durée de vie de la sociaté ne pouvant excéder 99 ans conformément au Code de commerce, et le capital social détaillé mentionnant l’apport des différents associés, qu’il soit en nature (apport d’un bien) ou en numéraire (apport de capital monétaire).

D’autres mentions sont facultatives, comme notamment la détermination des modalités de prise de décision, la nomination du gérant de la SCI… De même, il peut être prévu une clause d’agrément permettant d’encadrer la cession des parts sociales à des tiers, ou encore une clause limitative des pouvoirs du gérant à travers une procédure de validation des associés suivant des règles de majorité adaptables. Il est recommandé de se faire accompagner en particulier à ce niveau, afin d’exploiter au maximum les possibilités offertes par les statuts de la SCI d’aménager et de personnaliser l’organisation et le fonctionnement de la SCI. En revanche, il est fortement déconseillé de désigner l’identité du gérant de la société dans les statuts: mieux vaut le faire à travers un acte annexe, afin d’éviter une procédure de modification des statuts relativement lourde et complexe.

La domiciliation de la SCI

Comme pour toute société, la SCI doit disposer d’un siège social pour sa domiciliation. En effet, lors de l’immatriculation, il est nécessaire de produire un justificatif de domicile permettant de démontrer à l’administration l’usage d’un local constitutif du siège social de la société. La preuve d’un siège social peut être rapportée par divers moyens, comme par exemple un justificatif de domicile au nom de la société de moins de 3 mois (facture d’électricité, téléphonie fixe, facture d’eau…), un contrat de bail au nom de la société, un contrat de domiciliation, un titre de propriété ou si besoin une attestation de domiciliation signée par le gérant de la société. Lorsque la SCI est domiciliée chez un gérant lui-même hébergé à titre gratuit, il convient alors de fournir en complément un justificatif de domicile de l’hébergeur ainsi que son attestation d’hébergement.

Le dépôt du dossier de constitution

La procédure de création et d’immatriculation de la SCI aboutissant à son immatriculation lui conférant personnalité morale donc existence légale s’effectue à travers le dépôt d’un dossier complet auprès du Centre de formalités des entreprises (CFE). Ce dossier est composé d’un certain nombre de documents obligatoires, comme notamment la déclaration de non-condamnation du gérant de la SCI visant à démontrer que celui-ci n’est pas sous le couvert d’une interdiction de gérer une société, ainsi que son attestation de filiation. Il doit également comporter une attestation de parution d’une annonce de constitution dans un journal d’annonces légales publiant dans le département du siège social de la SCI. Une annonce qui vise à informer les tiers de la création de cette société, et qui doit impérativement mentionner la dénomination juridique exacte, la forme de SCI, l’identité du gérant, l’adresse du siège social et la date de prise d’activité.

Enfin, il convient d’y joindre un formulaire de constitution de société (formulaire M0) disponible sur le site gouvernemental de simplification des procédures, ainsi qu’une déclaration des bénéficiaires effectifs: il s’agit par souci de transparence de déclarer à l’administration fiscale les personnes physiques détenant plus de 25% de la SCI.

Le dossier complet est déposé au CFE sans enregistrement particulier (notamment des statuts) auprès du service des impôts, sauf en cas d’apport d’immeuble ou en présence d’un acte notarié authentique. Le CFE se charge, une fois le dossier complet validé et contrôle, de transmettre les éléments nécessaires au greffe du tribunal de commerce du ressort duquel se situe le siège social de l’entreprise. Celui-ci permet alors d’obtenir un numéro SIRET, une immatriculation de la société qui se traduit par la remise d’un extrait K-bis (sorte de carte d’identité de la société) au gérant.