Créer une SCI : les formalités étape par étape / Comment Constituer une SCI ?

Constituer une sci

Créer une SCI
Créer une SCI

Vous recherchez une solution efficace pour gérer votre patrimoine immobilier et réaliser un investissement durable ? La société civile immobilière (sci) est probablement la solution. Très prisée des français, cette forme de société civile permet d’acquérir et de gérer un immeuble avec une très grande simplicité.

Monter une sci présente de nombreux avantages en matière de gestion et de succession, qui placent cette société en première position pour organiser la transmission d’un patrimoine à ses héritiers. Son régime fiscal, laissé au libre choix du créateur, est avantageux quelle que soit l’activité de la société.

Comment créer une sci ? Pourquoi créer une sci dès maintenant ? Comment est gérée la société au quotidien et quels en sont les avantages ? Comment organiser au mieux la transmission de son patrimoine immobilier à ses héritiers ? Nous vous répondons.

La constitution de la SCI

La SCI est une société civile qui dispose de la personnalité morale. Elle est constituée par plusieurs associés (au minimum 2) qui peuvent être de la même famille (jusqu’au 4° degré pour les sci familiales) ou de familles différentes. Créer une sci nécessite de rédiger des statuts, lesquels reprendront les principaux éléments fondateurs de la société civile immobilière.

Il existe plusieurs types de sci, les plus connues étant la Sci de construction vente, la Sci de gestion ou de location et la Sci familiale, qui peut être constituée quel que soit le régime matrimonial des époux.

L’apport des associés dans la sci

Comme dans toute société, l’apport des associés est un élément fondamental de la constitution d’une sci. Cet apport peut apparaître sous de nombreuses formes.

L’apport en numéraire est le plus classique lors de la constitution d’une société. L’associé apporte des fonds, qu’il doit libérer pour moitié au moment de la constitution de la société, et dans les 5 ans pour la somme restante. Ces fonds peuvent être des fonds propres ou bien avoir été acquis auprès d’une banque par le biais d’un crédit. L’associé recevra un nombre de parts sociales dans la sci, calculé au prorata de son apport.

L’apport en nature consiste, dans le cas d’une societe civile immobiliere, en l’apport d’un immeuble au bénéfice de la société. Ce type d’apport nécessite l’intervention d’un commissaire aux apports qui sera chargé d’évaluer la valeur du bien. L’associé qui a apporté l’immeuble en sera dessaisi (il ne lui appartiendra plus), la propriété de ce dernier étant transférée à la société. Comme pour toute transaction immobilière, l’intervention d’un notaire sera nécessaire.

L’apport en industrie permettra à un associé de bénéficier de parts au sein de la société en contrepartie d’un travail effectué pour cette dernière. Il peut s’agir de retaper des locaux, d’apporter une expertise liée à l’acquisition d’un immeuble, ou de toute autre prestation qui sera évaluée, ici encore, par un commissaire aux apports.

Le capital social de la sci sera constitué par la somme des apports des associés. Le montant de ce dernier devra être inscrit dans les statuts de la société civile immobilière.

La dénomination de la sci

Les associés devront trouver une dénomination adéquate pour leur sci. Cette raison sociale, autrement appelée dénomination sociale, sera inscrite sur la boite aux lettres du siège social ainsi que sur toutes les communications et correspondances avec les tiers faites au nom de la société.

Le siège social de la sci

En règle générale, les associés privilégient le lieu du principal immeuble de la sci pour abriter le siège social de la société. Plus pratique pour recevoir les diverses correspondances, la dénomination sociale de la sci devra figurer de manière visible sur la boite aux lettres du siège social.

L’objet social

A l’instar de toutes sociétés, qu’il s’agisse de sociétés civiles ou commerciales, la sci dispose d’un objet social qu’il convient de stipuler dans les statuts. Ce dernier peut être la gestion d’un patrimoine familial, l’exploitation d’un immeuble loué, l’achat de terrain pour construire, dans le cadre d’une sci de construction-vente. Il est nécessaire de demander l’avis d’un conseil juridique en cas de doute sur l’objet social de la société.

La durée de vie de la sci

Tous les statuts de société doivent préciser la durée de vie pour laquelle la société est créée. Au maximum de 99 ans dans les premiers statuts, cette durée pourra être prorogée (de nouveau pour 99 ans au maximum) ou abrégée selon le souhait des associés, lors de la convocation d’une Assemblée générale extraordinaire (AGE).

Comment rédiger les statuts lors de la création d’une sci ?

La rédaction des statuts est une étape complexe lors de la création d’une société civile immobilière. Si le contenu de ces derniers est assez souple, il est nécessaire de ne faire aucune erreur qui pourrait porter préjudice aux associés de la sci dans les années suivant sa constitution.

Les statuts d’une sci peuvent être rédigés par le biais d’un acte sous seing privé, confiés à un avocat ou un conseil juridique, ou bien par un notaire qui les rédigera sous forme d’acte authentique (acte notarié). Si la rédaction des statuts par acte authentique a un coût plus élevé en raison des frais de notaire, les associés bénéficieront de précieux conseils et informations lors de la constitution et disposeront de statuts opposables aux tiers.

Notez qu’en cas d’apport d’un bien immeuble à la sci, il sera de toute manière nécessaire de passer par un notaire pour effectuer la modification du fichier immobilier.

Comment faire immatriculer sa sci après création ?

Une fois les statuts de la société rédigés, il vous faudra effectuer les déclarations nécessaires afin que votre société civile immobilière soit reconnue en tant que personne morale. Pour ce faire, une visite au service des impôts des entreprises (SIE) sera nécessaire pour procéder à l’enregistrement des statuts.

Le greffe du Tribunal de commerce vous recevra ensuite pour immatriculer votre sci au registre du commerce (rcs) et publier son immatriculation ainsi que ses statuts dans un journal d annonces légales (généralement le bodacc).

Une fois votre dossier déposé accompagné de toutes les pièces justificatives, vous n’aurez plus qu’à attendre de recevoir votre numéro d’immatriculation qui devra être communiqué aux tiers dans toutes vos correspondances.

La gestion de la SCI

Les statuts de la société déterminent la personne qui assure la gérance de la sci. Le gérant de la société civile immobilière assure ainsi la direction quotidienne de la société et prend toutes les décisions pour son compte.

Le gerant effectue toutes les formalités juridiques nécessaires, convoque les assemblées générales, engage les petits travaux et est un contact privilégié auprès de l’administration, des clients et des banques.

Quelle rémunération pour le gérant d’une sci ?

Par principe, le gérant d’une sci n’est pas rémunéré. S’il perçoit une indemnité au cours de sa mission, cette dernière sera considérée comme une simple avance sur bénéfices, et sera imposable au titre de l’impôt sur les revenus.

La fiscalité de la sci : attention aux faux pas

En tant que société civile, la sci est normalement soumise à l’impôt sur le revenu. La fiscalité de la société est transparente au regard de ses associés. En d’autres termes, tous les bénéfices réalisés par la société seront répartis entre les différents associés proportionnellement à leurs parts sociales, et ces derniers seront imposés au titre des bénéfices non commerciaux de leur impôt sur le revenu (IR).

Cependant, au regard de certaines activités pratiquées dans le cadre de la sci, l’administration fiscale admet que la société puisse exercer une activité commerciale. C’est notamment le cas de la location d’immeuble meublé, qui ne relève pas d’une activité civile mais est un acte de commerce.

Dans ce cas, la sci sera imposée au titre de l’impôt sur les sociétés (IS), c’est-à-dire à 33% de ses bénéfices, ou 15% dans certains cas particuliers.

Attention au choix de l’imposition lors de la constitution d’une sci

Lors de la création d’une société civile immobilière, il vous sera demandé de choisir le système d’imposition de la personne morale.

Si une sci soumise à l’IR peut toujours, par déclaration ou de fait, passer sur l’IS (parce qu’elle modifie son activité, par exemple), l’inverse n’est jamais possible.

Ainsi, dès lors que vous choisissez de soumettre votre sci à l’IS lors de sa création, il ne sera plus jamais possible de revenir sur l’IR en cours de vie sociale. La seule solution consistera alors à liquider la société et à créer une nouvelle sci en choisissant le régime d’imposition qui vous convient.

Quels sont les avantages d’une sci soumise à l’IS ?

Si le choix de soumettre votre société immobilière à l’impôt sur les sociétés est définitif, il n’est pas pour autant inintéressant. En effet, le fait de considérer votre societe civile immobiliere comme une société commerciale vous permettra de diminuer son chiffre d’affaire imposable.

De nombreuses sci profitent ainsi d’une imposition au titre de l’IS pour amortir l’immeuble qu’ils ont acquis par le biais de la sci. Le taux d’intérêt d’un crédit immobilier contracté par la sci peut également être soustrait de l’assiette imposable de la société.

Enfin, en cas de réalisation de travaux ou de nouveaux investissements, ces derniers pourront être considérés comme des charges déductibles du chiffre d’affaire de la société.

La liquidation de la SCI

Vous pourrez, lorsque vous le désirez, mettre un terme à votre sci librement. La liquidation d’une société civile suit en général une décision de justice, l’arrivée du terme fixé dans les statuts, ou une décision prise par l’Assemblée générale extraordinaire (AGE) et consignée dans un procès verbal certifié authentique.

La liquidation devra intervenir devant un notaire à chaque fois que la sci sera propriétaire d’un immeuble. La totalité de l’actif dont la sci est propriétaire sera ainsi mis en vente et les bénéfices restant (le boni de liquidation) distribué entre les associés au prorata de leurs parts sociales.

Un avis de liquidation sera publié dans un journal d annonces légales par le greffe du tribunal de commerce, qui procédera à la radiation de la sci au registre du commerce (rcs).

Astuce : pensez à la cession de parts sociales

Si vous désirez clôturer votre position en tant qu’associé de la sci, sans pour autant être contraint de procéder à la liquidation de cette dernière, vous pouvez simplement effectuer une cession de parts sociales. La SCI doit toujours regrouper plusieurs personnes : il ne peut jamais y avoir un associé unique, même après une cession de parts sociales.

Les parts sociales que vous possédez pourront être vendues aux autres associés ou à des tiers, soit à leur valeur nominale (à leur juste valeur), soit à leur valeur vénale (c’est-à-dire au prix que l’acheteur souhaite réellement investir).

Créer une sci présente de nombreux avantages

En définitive, la création d’une société civile immobilière est un montage juridique qui présente de nombreux avantages. L’acquisition, l’amortissement, la gestion et l’aliénation de votre patrimoine immobilier est facilité par la création de ce type de société civile. Vous pouvez utiliser vos biens à titre familial, mais également les exploiter afin de ne pas les laisser inhabités.

En matière de succession, votre patrimoine immobilier restera dans le patrimoine de la sci, les parts sociales que vous possédez étant les seules transmises aux héritiers, ce qui constitue un immense avantage en termes de fiscalité.